EL BLOC PRESENTA LES SEUES AL·LEGACIONS AL PROJECTE URBANÍSTIC DE L’ESTAMBRERA
A última hora del matí, els dos responsables del BLOC d’Alcoi, Màrius Ivorra, Secretari Local, i Paco Blay, regidor i portaveu a l’Ajuntament d’Alcoi, han presentat les seus al·legacions al projecte urbanístic de l’antic solar de l’Estambrera.
Els arguments dels nacionalistes incideixen en varis punts que consideren erronis en la proposta presentada per l’empresa promotora, o perjudicials per als interessos del municipi, o inclús que senzillament incompleixen el conveni. Els arguments són tant de tipus tècnico-jurídic com de caràcter urbanístic.
En quatre punts fonamentals basen el seu escrit:
· en l’excés d’edificabilitat, que el Conveni especifica clarament la quantitat i la proposta de l’empres vol rebassar-lo;
· en l’escàs espai públic que quedarà en els espais no ocupats per l’edificació, que l’empresa vol reduir a uns mil metres i baix del pont, sense vials ni res més;
· en la necessitat de mantenir la trama urbana i per tant de seguir el PGOU vigent sobre la tipologia edilícia de la zona, que l’empresa considera que no està obligada a mantenir per ser un espai singular i especial;
· i finalment en la no necessitat de modificar fins vuit preceptes del PGOU vigent, que l’empresa pretén per a gaudir d’una quasi llibertat constructiva, i des del BLOC pensen que no hi ha motius per a no seguir complint les ordenances del Pla General vigent.
Els dirigents del BLOC així mateix informen que han oferit a altres col·lectius i persones particulars les seus al·legacions per si volen fer-ne ús, en el cas que estiguen d’acord amb els arguments i raonaments desenvolupats per aquesta formació.
Paco Blay. Portaveu del Bloc a l’Ajuntament d’Alcoi.
MÀRIUS IVORRA TORREGROSA, Secretari local del BLOC d’Alcoi, presenta a l’Ajuntament d’Alcoi les següents al·legacions a la modificació puntual del Pla General d’Ordenació Urbana de la parcel·la ubicada sobre els antics terrenys propietat de l’empresa coneguda com “Manufacturas d’Estambre”, al carrer Balmes, admès a tràmit en el Ple del dia 20 de novembre de 2006 i obert el termini d’informació pública en el DOGV del dia 12 de desembre passat.
1. Sobre la superfície edificable.
a) La promotora propietària del solar proposa, entre altres coses, un augment de la superfície edificable, superant els 20.000 m2/t que marca el Conveni subscrit amb l’ajuntament i aprovat en Ple, adduint l’article 141 del Reglament d’Ordenació i Gestió Territorial i Urbanística (ROGTU, DOGV núm. 5264 de 23 de maig de 20006), on s’estableixen tant les limitacions a la potestat del planejament com la forma d’obtenir l’índex d’edificabilitat, així com l’article 205 del mateix ROGTU on es regulen les limitacions d’edificabilitat.
b) La promotora basa l’augment d’edificabilitat en dos motius fonamentalment:
Ø primer: que “l’entorn” -al qual s’ha d’adaptar tota construcció nova- del qual parla el ROGTU citat, és un concepte vague i obert, i que per tant -afirma- hi ha al respecte un buit legal. En conseqüència, i per a justificar la nova edificabilitat que pretén, li aplica un criteri que si bé sembla legal en principi, resulta favorable a la promotora, a saber: considerant que l’article 141 senyala com s’ha de considerar com a “entorn” un mínim de l’equivalent a quatre vegades almenys la superfície a requalificar (ací, uns 10.000), la proposta de la propietat no aplica els 40.000 metres de l’entorn més immediat (carrer Balmes, Doctor Sempere…) sinó que l’amplia als 70.000 metres sense explicar perquè.
Aquest al·legant considera que la proposta admesa a tràmit s’oblida que l’article 205, apartat c) diu clarament que no es pot “superar l’edificació característica o altures de la part consolidada de les dites illes ni la del seu entorn immediat”; i el d) afirma en la seua primera part que “no superarà l’edificabilitat característica dels edificis que, dins d’ordenació, existesquen en la pròpia illa o en el seu entorn” (en aquest precepte, l’entorn ja no és tan vague: és el més proper físicament, no un espai discrecional ni, per descomptat, el més “convenient”). Per tant, per a aquest al·legant, ampliar l’entorn fins 70.000 metres aproximadament és solament una fòrmula per a buscar les edificabilitats més altes de l’Alameda, Entença, Isabel la Catòlica, quan el seu entorn més immediat són els carrers Balmes i Doctor Sempere, d’edificabilitat més baixa, i més en concret la part que dona al riu -com el solar actual- i que es veu des de l’altra riba.
Ø segon argument: que l’article 205. d) permet excepcionalment una augment fins el 20 % d’edificabilitat de l’entorn o illa quan es produeix una cessió de part de la parcel·la per a dotacions públiques, cosa que aparentment ocorre al cedir al municipi uns mil metres per a zona verda.
D’aquest argument hem de dir tres coses: primera, que l’entorn més immediat no és el que diu l’empresa, sinó el que hem indicat en el paràgraf anterior (el més proper físicament); segon, que la part que se cedeix és irrellevant des del punt de vista edificatori (marginal i baix del pont, inservible doncs per a construcció); i tercer, i sobretot, que ací s’està requalificant mitjançant un Conveni previ que marca clarament l’edificabilitat “máxima permitida”: 20.000 m2/t; i s’ha de complir sempre i quan no contradiga el que indique la legislació vigent, però no es pot augmentar en principi. Els ajustaments “de detall” de què parla el Conveni, se suposa que o són a la baixa o són de detall, però no en un percentatge tan elevat sense excepcions.
c) per a aquesta al·legant resulta molt estrany, i inclús alarmant, que l’empresa promotora haja fet ja el llançament comercial d’un edifici (en cartells i en la fira “Urbe Desarrollo”), que ni té el planejament aprovat, ni tampoc l’índex d’edificabilitat, ni tampoc la forma definitiva de com complirà el Conveni en la cessió d’espais lliures i zones verdes. Però, sobretot, el més alarmant és que en el projecte d’edifici ja mostren l’edificabilitat (que aquest al·legant considera incorrecta i que s’ha de corregir) que tenen projectada: 23.581 m2/t; i si se li suma el 50 % de la superfície de les terrasses del habitatges a construir (1.620 m2) donen un total de 25.200 m2, rebassant en més de 5.000 metres el Conveni. No pot ser doncs un “ajuste de detalle” un augment del 25 % de m2/t.
d) En qualsevol cas, és notable la gran diferència que s’observa entre aquesta pretensió i els criteris que sobre aquest problema manifesta la proposta de revisió del PGOU o Model Teeritorial, encara en fase d’informació pública. Diu textualment la proposta de revisió: “es preciso que las intervenciones en los espacios clave que constituyen los conjuntos industriales del centro, sean tutelados por la administración local, aplicando un criterio muy exigente a la ordenación volumétrica y formal de las nuevas edificaciones”.
2. Sobre l’ús públic dels espais lliures d’edificació.
La proposta de requalificació cedeix al municipi una parcel·la d’un millar de metres com a zona verda. Concretament en un costat del solar i baix del pont de Sant Jordi. La resta de l’espai no edificat del solar queda privatitzat per a ús exclusiu dels propietaris.
Per a aquest al·legant aquesta cessió és clarament insuficient del que es dedueix del Conveni, el qual sembla en un principi defensar l’espai no utilitzat per la construcció per a un ús públic, ja que la clàusula “Los terrenos no ocupados por la edificación se destinarán a viales, zonas verdes y espacios libres, en especial que sirvan de conexión con las obras de encauzamiento del Río Barxell” pot interpretar-se en el sentit què es refereix a espais públics, a una forma de compensació dels interessos generals del municipi per les plusvàlues generades en la requalificació.
Per tant pensem que no queda complida fefaentment la clàusula citada amb 1.000 metres de zona verda, i a més en un costat marginal, perquè en la proposta admesa a tràmit no n’hi hauran “vials” (se suposa que d’ús públic) ni tampoc “espais lliures” (se suposa també que d’ús públic). Més encara, la proposta reconeix, interpretant de forma restrictiva el compliment del Conveni, que “se impone a la propiedad de los terrenos la obligación de sufragar el estudio y la ejecución de un acceso peatonal al río Riquer de acuerdo con un Proyecto de ejecución que deberá ser consensuado y aprobado por esta Corporació Municipal”. La restricció està en què el Conveni no diu “peatonal”: açò çes senzillament una interpretació interessada -i restrictiva- de la proposta. Cal afegir, a més a més que l’edifici a construir hauria de seguir les alineacions del carrer Balmes, i deixar els espais lliures al costat del riu, i no al’inrevès (com es desprén del projecte fet públic).
Es dedueix, en conseqüència, que excepte els 1.000 metres de zona verda, no està previst en la proposta de l’empresa promotora cap espai lliure més ni tampoc un espai real de connexió amb el riu, seguint -en la mida que es puga- la trama urbana que facilite la completa connexió d’aquesta zona/barri amb el riu.
Per això l’al·legant considera que amb aquesta proposta s’estan subordinant els interessos generals del municipi als de l’empresa promotora, cosa que l’Ajuntament hauria de corregir en benefici dels interessos del conjunt de la ciutadania, com afirma la pròpia memòria informativa.
Més encara, si l’espai verd que la promotora cedeix al municipi és en compliment de l’article 5.2 de la LOT, que estableix l’obligació dels municipis de destinar part de la participació pública en les plusvàlues generades a la millora dels entorns urbans, l’al·legant considera una aportació ben minsa la petita zona verda prevista –en comparació als beneficis que obtindrà l’empresa amb aquesta requalificació-, i per tant s’allunya bastant de l’esperit de l’article 47 de la Constitució espanyola quan afirma que “la comunitat participarà en les plusvàlues que genere l’acció urbanística de les entitats públiques”. Obligació aquesta que reconeix, com no podia ser d’altra manera, la clàusula 5ª del Conveni.
Potser fóra millor aportació de l’empresa construir en eixa zona, inservible -repetim- des del punt de vista residencial, i donar-lo després al municipi, un aparcament en diverses altures que poguera servir tant de rotació com de propietat per al barri, acompanyant-lo d’un ascensor o un altre sistema mecànic per a pujar els usuaris fins el pont. I, lògicament, buscar una altra eixida més directa d’accés al riu, que respectara la trama urbana.
Queda encara una altra qüestió: de qui serà la propietat de l’edifici que encara no s’ha enderrocat perquè està protegit? En la proposta tampoc es diu res, i per tant se suposa que serà d’ús privat per als futurs compradors. Podria cedir-se la propietat d’aquest edifici a l’Ajuntament per a què li donara la finalitat i ús que considerara escaient.
3. Sobre la trama urbana.
El document admés a tràmit tracta de mostrar que el solar de l’Estambrera és un espai “singular”, fóra d’ordenació i que per tant no està obligat a respectar la trama urbana que li correspondria en el cas d’allargar els carrers corresponents o de mantenir les alineacions de les illes circumdants. Així ho manifesta clarament en la proposta de noves i especials ordenances per a la zona a requalificar. Concretament afirma en l’article 6: “Dadas las características de la recalificación que se plantea, el caràcter unitario y especial de la parcela, la singularidad edilicia que se plantea en ella y la discrepancia con la trama urbana que la circunda, se considera innecesario el cumplimiento del artículo 395 del Plan General de Ordenación Urbana (innecesariedad de la realización de un Estudio de Detalle para la justificación de la edificabilidad y de su adecuación al entorno), quedando sujeta al cumplimiento de los parámetros de edificabilidad y ocupación que se plantean en la presente modificación puntual”.
A aquestes apreciacions hem de fer les següents observacions:
Ø Si bé és un espai una mica “especial” -per descomptat, ja que abans era una fàbrica i ara es convertirà en residencial-, no és tan especial que no haja de sotmetre’s evidentment a la disciplina urbanística i ordenances que li corresponga en la zona (altures, alineacions, etc.). El que s’ha de demostrar és per quins motius no ha de sotmetre’s a les ordenances. L’article 6 citat afirma coses sobre la singularitat del solar, però no les demostra o, almenys, no justifica la no subjecció a la disciplina urbanística vigent.
Ø Recordem que amb aquesta precepte es pretén també justificar l’augment d’edificabilitat, que ja hem qüestionat.
Ø En tot cas, donada la situació emblemàtica que pot ocupar en el paisatge urbà (a vora riu, baix d’un pont molt transitat i prop del Centre de la ciutat), el que s’hauria de fer és pensar en la imatge general de la ciutat que es pot generar –per açò sí es pot considerar especial–, i no en forçar les ordenances amb la finalitat quasi exclusiva d’afavorir la llibertat de construcció. Un temor fundat és que l’edifici –d’aprovar-se la proposta, i erl projecte fet públic, en tots els seus extrems– puga rebassar l’altura del pont de Sant Jordi i llevar-li protagonisme paisatgístic a un element que és indubtablement un símbol emblemàtic -identitari, fins i tot diríem- del nostre paisatge urbà en aquesta zona, i també símbol inequívoc del creixement històric de la ciutat.
En conclusió, pensem que s’està actuant de forma excessivament tolerant amb les pretensions d’un projecte que hauria d’adaptar-se a –o ser almenys molt més respectuós amb- la trama urbana (de fet la zona té alineacions en els dos sentits –NS i EW–, que no tenen per què no conservar-se). I que per tant no hi ha motius suficients que justifiquen una ruptura quasi total amb el model urbanístic de l’actual vigent PGOU, que és en definitiva el que el projecte de l’empresa promotora pretén.
Hem d’advertir finalment que amb aquesta al·legació no es pretén perjudicar el projecte de construcció; al contrari. Però aquest al·legant té interès en advertir també que són perfectament compatibles el respecte a les actuals ordenances i la salvaguarda del bé general de la col·lectivitat, amb els interessos legítims de la propietat, que en tot cas té garantits per Conveni els 20.000 m2/t.
4. Modificació dels preceptes del PGOU.
Aquesta al·legació complementa l’anterior ja que té a veure amb la proposta de modificació de les ordenances vigents en l’actual PGOU.
En efecte. Seguint la concepció d’espai o solar especial i diferenciat de l’entorn que el projecte manté, proposa una modificació de les ordenances vigents en el PGOU i que afecten substancialment a altures, alineacions, usos, condicions d’edificabilitat, garatges, etc. En l’art. 6 de les noves ordenances proposades s’afirma concretament que no cal subjectar-se a l’article 395 del PGOU, que afirma literalment: “Previamente a la solicitud de licencia, deberá tramitarse un Estudio de Detalle en el que se muestren la disposición de los volúmenes de la edificación y justificación de la adecuación de la ordenación al entorno”.
Les raons que addueix la proposta per a justificar aquesta circumstància són més que discutibles; almenys a criteri de l’al·legant, no justifiquen la llibertat de construcció que reclama. Literalment afirma l’article 6 de les noves ordenances proposades (ja citat més amunt): “Dadas las características de la recalificación que se plantea, el caràcter unitario y especial de la parcela, la singularidad edilicia que se plantea en ella y la discrepancia con la trama urbana que la circunda, se considera innecesario el cumplimiento del artículo 395 del Plan General de Ordenación Urbana (innecesariedad de la relaización de un Estudio de Detalle para la justificación de la edificabilidad y de su adecuación al entorno), quedando sujeta al cumplimiento de los parámetros de edificabilidad y ocupación que se plantean en la presente modificación puntual”.
A partir d’ací, per tant, proposa que aquests aspectes queden delimitats per la nova proposta d’ordenances i no pel vigent PGOU. En aquesta línia, doncs, hem comptabilitzat fins vuit modificacions d’ordenances, lògicament totes favorables a la llibertat de construcció per tal d’obtenir la propietat del solar condicions que afavoresquen els guanys econòmics, però sense cap contrapartida ostensiblement favorable al municipi. Aquestes són les modificacions:
1) a l’article 391: la nova ordenança proposa reduir “la separación de la edificación a los linderos laterales y al testero”.
2) a l’art. 393: es proposa donar més llibertat a “cornisas, aleros y cuerpos abiertos o cerrados en fachadas de la alinecaión exterior”.
3) a l’art. 398 i 413: es proposa una modificació de les condicions estètiques i físiques de l’edifici, donant més llibertat.
4) a l’art. 395: es proposa –com ja hem vist– no subjectar-se a la necessitat de l’Estudi de Detall sobre edificabilitat i adequació a l’entorn.
5) a l’art. 409: es proposa una reducció del màxim de l’edificabilitat “sobre rasante a usos terciarios y/o dotacionales”.
6) a l’art. 411: es proposa ampliar els índex d’ocupació de l’edificació sobre i baix rasant.
7) a l’art. 412: es proposa augmentar l’índex d’edificabilitat i de l’altura màxima de l’edifici.
8) a l’art. 307: es proposa més llibertat per superfície i accessos a garatges.
Per a aquest al·legant, són excessives les modificacions del PGOU que es proposen, i que en principi volen singularitzar –insistim, sense motiu sòlid– un solar que es converteix de fet i de dret en un petit reducte de màxima llibertat constructiva, sense quedar subjecte a una disciplina que, per a nosaltres, hauria de ser general, i a més a més s’hauria de vigilar el seu compliment en tot el conjunt estètic pel lloc que ocupa en la ciutat i que configurarà per dècades el paisatge urbà.
Hem de recordar, finalment, que aquesta pretesa “excepcionalitat” entra en contradicció amb la nova proposta de revisió del PGOU o Model Territorial –fins ara, solament presentada a l’opinió pública–, la qual afirma categòricament que “no pueden producirse desequilibrios que favorezcan situaciones excepcionales. Se pretende que la gestión urbanística se fundamente en criterios de equidad territorial, i que cualquier transformación se realice asumiendo responsablemente las contrapartidas de beneficio social que la legitiman”.
L’al·legació que presentem en aquest punt és, simplement, sol·lictar que es retorne la proposta als seus promotors, i que es negocie de nou amb els grups polítics i els tècnics municipals d’Urbanisme i Arquitectura una nova proposta d’ordenances, que segurament no haurien de fer falta perquè ja existeixen.
5.- Sobre les piscines dels àtics.
Encara que en la proposta admesa a tràmit no en parla del tema, volem recordar ací que en el projecte presentat per l’empresa en la Fira “Urbe Desarrollo”, el projecte d’edifici a construir incloïa una piscina per habitatge en cadascun dels àtics.
Aquest al·legant considera que no és necessari aquest element, fonamentalment per raons de sostenibilitat i ús auster dels recursos naturals (l’aigua en aquest cas), ja que el projecte contempla la construcció d’una o dues piscines comunitàries –a més de diversos espais comuns–, servei més que suficient per a fer atractiva la urbanització als futurs compradors (poques urbanitzacions en Alcoi la tenen, la piscina comunitària).
Alcoi, 10 de gener de 2007